一、什么是房屋抵押登记？房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。房地产抵押登记包括房地产抵押设定登记、房地产抵押注销登记和处分抵押房地产后的过户登记。
（一）房地产抵押设定登记。房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力，否则即使签订了抵押合同，经过了抵押合同公证，也起不到担保作用。所以房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后即申请房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》。《城市房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应当向县以上的地方规定的部门办理抵押登记。
（二）房地产抵押注销登记。在抵押权所担保的主债权因受偿、抵销、免除等原因而消灭之后，房地产抵押合同当事人应及时地向房地产抵押登记机关申请注销登记。注销登记后，房地产抵押权在形式上消灭。
（三）处分房地产后的过户登记。债务人到期不能偿还全部债务，抵押权人即可根据公证机关依法赋予强制执行效力的《房地产抵押合同》向人民申请强制执行，拍卖抵押的房地产。抵押房地产一经拍卖，即发生房地产权属变更，新的房地产权利人和抵押人应向房产管理部门和土地管理部门申请过户登记。
二、哪些房产不能办理抵押登记？房产抵押登记是担保关系成立的必要条件。不过并非所有房产都可以进行抵押，那么哪些房产不能办理抵押登记呢？根据我国法律规定，下列房产不能办理抵押登记：
1、权属来源是抵押的（包括福利房、微利房、私人建房等）；
2、根据城市规划，市区决定收回土地使用权的；
3、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的；
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5、权属有争议的；
6、法律、法规或市规定禁止抵押的；
7、除乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。