法律分析:
房屋租赁期限不得超过二十年。约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》 第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。